Обновлено 21 мая 2026ПМЖ Кипра за инвестиции в недвижимость
Постоянный статус на Кипре для инвестора и семьи через покупку недвижимости от 300 000 €. Подбираем объект, сопровождаем сделку и подачу на ПМЖ.
Алеся Разинкевич
ПодготовилаАвтор материалов о недвижимости и программах ВНЖ
Михаил Буланов
ПроверилСооснователь и управляющий партнёр Tranio, эксперт по инвестициям в недвижимость
от 300 000 €
Минимальная инвестиция без учёта НДС
от 4 месяцев
Средний срок оформления статуса
ПМЖ бессрочный
Карту резидента обновляют раз в 10 лет
О программе и задачах, которые она решает
ПМЖ Кипра за инвестиции — ускоренный маршрут к постоянному статусу в стране Евросоюза. Самый частый путь — покупка новой недвижимости от застройщика. Инвестор получает бессрочное право проживания, а карту резидента обновляют раз в 10 лет.
Статус напрямую связан с объектом, источником средств и банковской проверкой. Поэтому важно заранее понять не только цену недвижимости, но и всю конструкцию вокруг неё: кто входит в заявку, какой доход подтверждается, как переводятся деньги.
Объект часто становится центром всей стратегии: для жизни, аренды, налогового резидентства или передачи капитала.
- Право жить на Кипре без ограничения срока, статус — для семьи
- Инфраструктура ЕС: счета, школы, университеты, медицина, англоязычная среда
- Недвижимость для жизни или арендного сценария после проверки условий
- Путь к гражданству при фактическом проживании и натурализации
ПМЖ Кипра не даёт безвизовый въезд в Шенген.
Кипр в ЕС, но пока не в Шенгенской зоне. Вступление в Шенген — один из приоритетов правительства, подготовка активно ведётся.
Кому подходит ПМЖ Кипра
Программа подходит инвесторам, предпринимателям и семьям, которым нужна постоянная база в Европе через недвижимость, но не обязательно переезд прямо сейчас.
- Для семьи — долгосрочный статус в ЕС, англоязычная среда, школы, медицина и сообщество.
- Для жизни у моря — основа для переезда: жить на острове, открывать счета, выстраивать быт.
- Для недвижимости и капитала — жильё для себя, возможная аренда и план выхода из инвестиции.
- Для бизнеса и налоговой структуры — европейская юрисдикция, банки и структурирование активов.
Условия программы в 2026 году
Минимальная инвестиция — 300 000 € без учёта НДС. Деньги переводят из-за рубежа, происхождение средств подтверждают документально. Для жилья действует ключевое правило: под ускоренную процедуру подходят только новые объекты от застройщика — первая продажа.
Основной сценарий в нашей практике — недвижимость: её можно проверить, показать и связать с задачей семьи, налоговой логикой и управлением после сделки.
Стоимость и расходы
Бюджет считают не как «300 000 € ровно», а как стоимость объекта плюс НДС, юридические услуги, пошлины, гербовый сбор, страховку и переводы.
- Инвестиция — от 300 000 € без учёта НДС
- НДС — стандартная ставка 19%; льготная 5% возможна для первого жилья при условиях
- Сделка — юристы, гербовый сбор, пошлины, переводы, заверения, страховка
- После покупки — обслуживание, управление, налоги и расходы на аренду
Льготный НДС не применяется автоматически.
Его проверяют под конкретный объект, состав семьи и сценарий использования недвижимости.
Недвижимость под ПМЖ Кипра
Объект должен подходить под правила программы, быть юридически чистым и иметь понятную инвестиционную логику. Tranio проверяет его в нескольких слоях: требования ПМЖ, застройщик, документы, состав семьи, арендный сценарий и выход из инвестиции.
У Tranio есть собственный эксклюзивный продукт на Кипре по ценам ниже открытого рынка — показываем его на консультации и считаем экономику под конкретную задачу.
- Город и район — Лимасол, Пафос, Ларнака: у каждого свой спрос и потенциал выхода
- Микролокация — популярность района не гарантирует хорошую инвестицию
- Стратегия — объект для жизни может быть слабее для аренды или перепродажи
- Роль Tranio — аналитика рынка, эфиры с девелоперами и юристами, отдельный Telegram-канал
Ограничения, о которых важно знать заранее
- Вторичная жилая недвижимость не подходит — только первая продажа от застройщика.
- Работа по найму запрещена — но можно владеть компанией и получать дивиденды.
- Сохранение инвестиции обязательно — продажа без замены может аннулировать ПМЖ.
- ПМЖ не заменяет шенгенскую визу — для безвизового Шенгена сравните Кипр с Грецией или Португалией.
Сравнение с альтернативами
Кипр сильнее всего, когда важны постоянный статус в ЕС, связь с недвижимостью, англоязычная среда, налоговая и банковская инфраструктура.
| Программа | Инвестиции | Срок | Проживание | Шенген |
|---|---|---|---|---|
| Кипр | от 300 000 € + НДС | от 4 мес. | не более 2 лет отсутствия | нет |
 Греция | от 250 000 € | 4–8 мес. | не требуется | да, 90/180 |
 Португалия | от 500 000 € | 12–18+ мес. | минимальные визиты | да, 90/180 |
Комментарий эксперта
Главная сложность покупки объекта под ПМЖ — пройти банковский комплаенс и правильно подготовить капитал к переводу. Без этой работы заранее программа тормозит или не работает вовсе, поэтому мы включаемся с первого разговора.
Ксения Насс
ведущий эксперт Tranio по миграционным программам
Налоговое резидентство и нон-дом
ПМЖ и налоговое резидентство — разные вещи: получение ПМЖ не делает инвестора автоматически налоговым резидентом Кипра.
Кипр силён, если вместе со статусом вы рассматриваете налоговую структуру. Действует режим нон-дом для лиц без кипрского домицилия — он может снижать нагрузку на дивиденды и проценты. Один из маршрутов к резидентству — правило 60 дней при наличии жилья и деловой связи со страной.
Налоговую часть лучше обсуждать до покупки.
Один и тот же объект по-разному работает для жизни, аренды, перепродажи, льготного НДС или наследственного планирования. Tranio подключает налоговые решения через профильных партнёров.
Семья в одной заявке
Основной заявитель подтверждает стабильный годовой доход от 50 000 €. Для супруга прибавляется 15 000 €, на каждого зависимого ребёнка — 10 000 €.
- Супруг или супруга
- Дети до 18 лет
- Дети 18–25 лет — если учатся и финансово зависят от родителей
- Совершеннолетние независимые дети — только при увеличении суммы инвестиции
Родители больше не включаются в одну заявку.
Родители заявителя и супруга в рамках одной заявки не участвуют — в старых материалах по рынку встречается устаревшая информация.
Как проходит оформление
Средний срок зависит от объекта, банка, состава семьи и готовности документов. Для планирования разумно закладывать от 4 месяцев.
- Шаг 1 — Разбор задачи: гражданство, состав семьи, цель статуса, бюджет, источник дохода.
- Шаг 2 — Подбор недвижимости: открытые и закрытые предложения, проверка требований ПМЖ.
- Шаг 3 — Банковская проверка: подготовка к проверке источника средств и маршрута перевода.
- Шаг 4 — Сделка: юрист, договор, оплата, регистрация и документы по объекту.
- Шаг 5 — Подача заявления: документы по семье, доходу, страховке, несудимости, объекту.
- Шаг 6 — Биометрия на Кипре для выпуска карты резидента.
- Шаг 7 — Получение ПМЖ и сопровождение по управлению недвижимостью.
Команда Tranio на Кипре
Показы на месте
Встретим, покажем объекты, объясним районы и сравним проекты
Юристы и документы
Путь от выбора недвижимости до подачи документов
Управление после сделки
Организуем управление объектом, если вы не на острове
Аналитика рынка
Следим за спросом, арендой, налогами и рисками
Кому программа не подходит
01
Вам нужен безвизовый Шенген сразу после получения статуса
02
Вы хотите оформить ПМЖ через вторичную жилую недвижимость по ускоренной процедуре
03
Вы не готовы подтверждать доход, происхождение средств и проходить банковскую проверку
04
Вы хотите работать на Кипре по найму
Вопросы и ответы
Нет. Постоянно жить на Кипре не нужно. Важно не отсутствовать на острове два года подряд, иначе статус могут аннулировать.
Нет. Кипр входит в Евросоюз, но не входит в Шенгенскую зону. Для поездок в страны Шенгена нужна виза.
Да, такой маршрут возможен, но не автоматически. Помимо 60 дней на Кипре нужно не проводить 183 дня и более в другой стране, иметь жильё и деловую связь со страной.
Для ускоренной процедуры через жильё — нет. Жилой объект должен быть первой продажей от застройщика. Вторичная недвижимость рассматривается в других сценариях.
Работа по найму запрещена. При этом инвестор может владеть компанией, быть акционером и получать дивиденды.
Нет. Родители основного заявителя и родители супруга больше не включаются в программу в рамках одной заявки.
ПМЖ может быть частью пути к гражданству, но паспорт не выдают автоматически. Для натурализации нужно фактически жить на Кипре и выполнить требования по сроку, языку и документам.
Где получить паспорт за инвестиции
Направления Tranio
Получение ВНЖ или гражданства — это только один из этапов. В Tranio все эти задачи можно решить в рамках одной команды.
Подбираем и оформляем ВНЖ, ПМЖ и второе гражданство с учётом ваших целей и долгосрочных планов.
Помогаем подобрать и купить зарубежную недвижимость с полным сопровождением сделки.
Консультируем по международным инвестициям, структуре владения активами и работе с крупным капиталом.